长江证券：保利地产 打造中国地产长城

　　　一、公司发展历程

　　保利地产于 1992 年成立，2002 年完成股份制改造，2006 年公司在上交所挂牌上市。从2002 年股改以来，保利地产开始全国化布局，公司进入了高速发展阶段，公司的主要财务指标连年翻番。其中，营业收入从2002 年的4.75 亿元增长到155.20 亿元，年复合增长79%;净利润从0.4 亿元增长到22.39 亿元，年复合增长96%;总资产从10.93 亿元增长到536.32 亿元，年复合增长91%;净资产从3.34 亿元增长到140.79 亿元，年复合增长87%。

　　2006 年上市后，连续三年跨越式发展，公司经营规模跻身全国三强。新开工面积和在建面积稳步增长，2008 年在市场大幅调整的困难形势下，销售金额首次突破200 亿元,跻身全国三甲。

　　目前公司已进入广州、北京、上海等全国17 个城市，拥有在建拟建项目63 个，基本完成了全国战略布局。

　　保利地产上市以来年销售额分别为83.65 亿元、170.40 亿元和205.11 亿元，公司2008 年全国市场占有率为1%，其中北京、广州占有率居当地首位，重庆居当地第二，长春居当地第三。

　　二、2009 年经营业绩

　　1、经营业绩快速增长

　　2009 年1 季度实现营业收入21.41 亿元，同比增长84.73%;实现净利润3.3 亿元，扣除非经营性损益后同比增长241.67%。非经常损益只要来自并购重组。

　　2009 年1-5 月，公司累计实现签约面积182.12 万平方米，同比增长150.26%;累计实现签约金额147.12 亿元，同比增长157.54%。

　　2、市场占有率继续攀升

　　2009 年1 季度，保利地产全国市场占有率从2008 年底的1%提升至1.47%。其中，北京市场占有率从08 年底的3.50%提升到09 年1 季度的5.21%，上海市场占有率从1.30%提升至1.96%，广州市场占有率从10.80%提升至13.21%。

　　3、商业地产开始进入收获期

　　公司目前拥有总建面超过100 万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150 亿元，预计未来年租金收入将超过10 亿元。

　　保利世贸中心：一期展馆已经成功举办了两届交易会，实现营业收入2 亿元，如果形势更好一些，这部分收入将超过4 亿。二期展馆目前已经签订了八年长期整体租约，年租金收入1 亿元。

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　　保利水城：2009 年4 月开业，目前已签订租赁合同金额超过2.5 亿元，年租金收入可达4000 万元。

　　三、未来持续快速增长可期

　　1、准确的战略规划

　　公司自2002 年就确立了“三个为主、两个结合”的战略方针，几年来得到强有力的执行。

　　房地产主业突出：公司一直专注于房地产主业，适度拓展其它房地产相关行业，包括建筑安装、装修、建筑设计、销售代理、会展、物业管理等。

　　核心区域突出：公司项目在重点城市、一线城市和二线城市的分布比例为31%，55%和14%。 2008 年广州、北京和上海三大核心区域的营业收入和净利润贡献占比分别为50.7%和59.7%。

　　坚持以住宅开发为主：保利地产以住宅开发为主，占公司总项目的81.4%;同时公司还适度开发了部分别墅、写字楼、购物中心、会展中心、酒店、高尔夫球场等多元化产品，提升公司的利润水平。

　　经营性收入稳步增长：随着公司商业地产开始进入收获期，包括物业租金收入、会展经营收入等在内的经营性收入将逐年稳步增长，预计未来租金收入可达10 亿元。

　　良好资产经营是资本运营的基石：在依托资本市场做大做强的同时，公司坚持做好资产经营，以优异的经营业绩回报股东，上市三年来公司的每股收益、净资产收益率等盈利指标一直居于行业优秀水平。

　　2、优质的土地资源

　　公司土地储备数量充足，成本优势明显，为公司未来几年的发展打下坚实基础。